Aktualne ceny mieszkań w Pruszkowie. Zobacz, ile przeciętnie płacono za metr nieruchomości do końca lipca 2026

Barometr cen, sierpień 2026. Za metr kwadratowy mieszkania w Pruszkowie płacono w ostatnich 12 miesiącach przeciętnie 12 396 zł. To wzrost o +2,8%, czyli +341 zł/m², wobec średniej z 2025 r. Analiza obejmuje ceny transakcyjne z aktów notarialnych w Rejestrze Cen Nieruchomości, a więc kwoty faktycznie uzgodnione przez strony, nie ceny ofertowe z ogłoszeń.

Spis treści:

• Ceny mieszkań w Pruszkowie: najważniejsze liczby
• Nowe mieszkanie od dewelopera czy z rynku wtórnego?
• Ile kosztuje kawalerka, a ile duże mieszkanie?
• Mapa cen: gdzie najdrożej, a gdzie najtaniej
• Ceny mieszkań przy konkretnych ulicach
• Ceny działek w Pruszkowie
• Ile naprawdę kosztuje zakup: PCC, notariusz, opłaty
• Jak zmieniały się ceny od 2019 roku
• Pruszków na tle regionu: gdzie za metr płaci się mniej
• Najczęstsze pytania
• Metodologia

Ceny mieszkań w Pruszkowie: najważniejsze liczby

• 12 396 zł/m² - mediana ceny mieszkań
• +2,8% - zmiana wobec średniej z 2025 r. (+341 zł na metrze)
• 10 689-14 222 zł/m² - w tych widełkach zawierała się połowa wszystkich transakcji
• 640 000 zł - typowa cena zakupu; typowe mieszkanie miało 51 m²
• +105% - o tyle podrożał metr od 2019 r. (średnio +10,8% rocznie)
• rejon Ostoja - najdroższa część miasta: 14 163 zł/m²

Mediana pokazuje środkową wartość wykazu transakcji: połowa sprzedaży znalazła się powyżej, a połowa poniżej tej kwoty. Rozpiętość między 10 689 zł/m² a 14 222 zł/m² wskazuje, że na lokalnym rynku duże znaczenie nadal mają lokalizacja, metraż i rodzaj budynku.

Nowe mieszkanie od dewelopera czy z rynku wtórnego?

Nowe mieszkania od deweloperów były o 5.4% tańsze od lokali z rynku wtórnego - za metr płacono odpowiednio 12 098 zł i 12 791 zł. Taka relacja może wynikać ze struktury sprzedawanych lokali: rynek wtórny obejmuje również mieszkania w bardziej ugruntowanych lokalizacjach, gdzie kupujący płacą za dostępność infrastruktury i gotowość do zamieszkania.

Ile kosztuje kawalerka, a ile duże mieszkanie?

Najwyższą cenę jednostkową osiągały lokale o powierzchni 25-35 m² - 14 070 zł/m². W segmencie 90-120 m² mediana wyniosła 8 669 zł/m². To typowy mechanizm rynku mieszkaniowego: niewielkie lokale mają niższą cenę całkowitą, dzięki czemu trafiają do szerszej grupy kupujących, choć ich metr kwadratowy jest droższy.

Mapa cen: gdzie najdrożej, a gdzie najtaniej

Najdroższą częścią miasta pozostaje rejon Ostoja z medianą 14 163 zł/m². Najniższą wartość odnotowano w rejonie Malichy - 8 427 zł/m². Różnica między tymi rejonami sięga 68%, co dobrze pokazuje skalę lokalnego zróżnicowania cen transakcyjnych.

* w rejestrze niewiele danych dla tej okolicy - wartość orientacyjna

Zestawienie potwierdza, że ceny mieszkań nie układają się jednolicie w całym Pruszkowie. Na osiedlu Staszica i w rejonie Gąsin mediana przekraczała 13 000 zł/m², podczas gdy w rejonie Żbików wyniosła 10 527 zł/m².

Ceny mieszkań przy konkretnych ulicach

Najczęściej zmieniały właściciela mieszkania przy:

• ul. Traugutta R. - mediana 11 672 zł/m²
• ul. Staszica - mediana 15 059 zł/m²
• ul. Działkowa - mediana 11 842 zł/m²

Wśród ulic o żywym obrocie najwyższe ceny osiągała ul. Staszica - 15 059 zł/m². Najniższą medianę miała ul. Traugutta R. - 11 672 zł/m². Różnica wyniosła 3 387 zł/m², co podkreśla znaczenie mikro lokalizacji nawet w obrębie jednego miasta.

Ceny działek w Pruszkowie

Mediana ceny działek z ostatnich 24 miesięcy wyniosła 1 082 zł/m², a typowa sprzedawana parcela miała 761 m². Segment gruntów rządzi się inną strukturą popytu niż mieszkania, ponieważ na cenę silnie wpływają położenie oraz powierzchnia działki.

Ile naprawdę kosztuje zakup: PCC, notariusz, opłaty

Kupując typowe mieszkanie za 640 000 zł z rynku wtórnego, poza ceną trzeba doliczyć koszty okołozakupowe: podatek PCC 2% - około 12 800 zł. Nie zapłacą go osoby kupujące swoje pierwsze mieszkanie. Maksymalna taksa notarialna wynosi do około 4 096 zł z VAT, przy czym stawki są negocjowalne, a opłaty sądowe za wpisy do księgi wieczystej to 300 zł. Przy zakupie od dewelopera PCC nie występuje - cena zawiera VAT.

Jak zmieniały się ceny od 2019 roku

Historia cen od 2019 r. pokazuje silny wzrost wartości metra kwadratowego. Mediana podniosła się z 6 035 zł/m² do 12 396 zł/m², czyli łącznie o +105%. Średnie roczne tempo wzrostu wyniosło +10,8%.

Bieżące pytanie o to, o ile wzrosły ceny, ma więc 2 odpowiedzi: w dłuższym horyzoncie skala wzrostu była wyraźna, natomiast wobec średniej z 2025 r. obecna zmiana to +2,8%.

Pruszków na tle regionu: gdzie za metr płaci się mniej

Mediana dla miast województwa mazowieckiego objętych naszym monitoringiem to 9 674 zł/m². W Pruszkowie metr był zatem droższy o 2 722 zł.

A jak wypadają najbliższe miasta z naszego monitoringu?

W mieście Brwinów, położonym 6 km dalej, metr był o 2 129 zł tańszy. Jednocześnie Pruszków pozostawał poniżej mediany dla Warszawy, gdzie wyniosła ona 15 381 zł/m².

Komentarz analityczny

Lokalny barometr wskazuje na wzrost, ale znacznie wolniejszy niż średnie tempo obserwowane od 2019 r. Mediana 12 396 zł/m² jest o +2,8% wyższa niż średnia z 2025 r., podczas gdy długookresowe średnie tempo wzrostu od 2019 r. wynosiło +10,8% rocznie. Oznacza to raczej przejście do spokojniejszej fazy zmian niż powrót do dynamiki widocznej w całej historii analizowanego okresu.

Na największych rynkach kraju średnia cena ofertowa na rynku pierwotnym przekroczyła w II kwartale 2026 r. 16 tys. zł/m² i była wyższa o 7% rok do roku, a na rynku wtórnym wyniosła 15,5 tys. zł/m² przy wzroście o 3% rok do roku. W I kwartale 2026 r. w największych aglomeracjach ceny na rynku pierwotnym były stabilne, przy lokalnych zmianach od około -1,2% do -1,4% rok do roku oraz do +2,1% rok do roku, zależnie od miasta (Otodom / raport o rynku mieszkaniowym, II kw. 2026; PKO BP / Centrum Analiz, I kw. 2026).

Po stronie podaży w II kwartale 2026 r. do sprzedaży w siedmiu największych rynkach trafiło niespełna 9,9 tys. mieszkań, o 28% mniej rok do roku. W I kwartale rozpoczęto budowę blisko 31 tys. mieszkań przeznaczonych na sprzedaż lub wynajem, a do oferty największych rynków wprowadzono 10,3 tys. nowych lokali (Cushman & Wakefield / analiza rynku mieszkaniowego, I kw. 2026; JLL / Rynek mieszkaniowy w Polsce, II kw. 2026).

Ograniczenie dopływu nowej oferty w dużych miastach może pośrednio wzmacniać zainteresowanie lokalizacjami dobrze skomunikowanymi z Warszawą, takimi jak Pruszków. Z kolei różnica między medianą Pruszkowa i Warszawy, wynosząca 2 985 zł/m², pozostawia istotne pole do porównywania kosztów zakupu przez gospodarstwa domowe.

Czy ceny wzrosną, czy spadną i co dalej z cenami? Twardych prognoz nie stawiamy. Jeśli lokalny popyt utrzyma się przy ograniczonej podaży, presja na ceny może pozostać dodatnia. Jeśli natomiast dostępność mieszkań lub skłonność kupujących do zakupu wyraźnie się zmieni, tempo wzrostu może dalej słabnąć.

Najczęstsze pytania

Ile kosztuje metr kwadratowy mieszkania w Pruszkowie?

Mediana z ostatnich 12 miesięcy wyniosła 12 396 zł/m², a połowa cen transakcyjnych mieściła się między 10 689 zł/m² a 14 222 zł/m².

Czy ceny mieszkań w Pruszkowie rosną, czy spadają?

Rosną: mediana jest o +2,8%, czyli o +341 zł/m², wyższa niż średnia z 2025 r.

Która część miasta jest najdroższa, a gdzie kupię najtaniej?

Najwyższą medianę miał rejon Ostoja - 14 163 zł/m², a najniższą rejon Malichy - 8 427 zł/m².

Ile kosztuje kawalerka lub małe mieszkanie w Pruszkowie?

W segmencie 25-35 m² mediana wyniosła 14 070 zł/m², a dla mieszkań 35-45 m² było to 13 083 zł/m².

Czy mieszkanie od dewelopera jest droższe niż z rynku wtórnego?

Nie. Rynek pierwotny był o 5.4% tańszy: 12 098 zł/m² wobec 12 791 zł/m² na rynku wtórnym.

Ile kosztuje działka w Pruszkowie?

Mediana z ostatnich 24 miesięcy to 1 082 zł/m², a typowa parcela miała 761 m².

Metodologia

Analiza powstała na podstawie Rejestru Cen Nieruchomości (RCN) prowadzonego przez starostwo powiatowe i udostępnianego przez GUGiK w serwisie geoportal.gov.pl - to rzeczywiste ceny transakcyjne z aktów notarialnych, nie ceny ofertowe. Podstawą tego opracowania jest 501 transakcji mieszkaniowych z ostatnich 12 miesięcy (mieszkania 25-120 m² z aktów jednolokalowych; filtr 1500-30 000 zł/m² odcina garaże, transakcje pakietowe i symboliczne). Podajemy mediany - odporne na skrajne akty.

Tam, gdzie rejestr zawiera niewiele wpisów dla danej okolicy lub segmentu, wartość oznaczamy jako orientacyjną, a przy skrajnie małej liczbie danych w ogóle jej nie publikujemy. Dla części zestawień o rzadszych transakcjach analiza obejmuje dłuższy okres (do 24 miesięcy lub od 2019 r.), aby wynik był stabilny.

Podział miasta na rejony oparto na zwyczajowych nazwach z map OpenStreetMap (© OpenStreetMap contributors, licencja ODbL); granice są orientacyjne i nie są to jednostki administracyjne.

Stan danych: 2026-05-22; wpisy trafiają do rejestru z opóźnieniem do kilku tygodni, więc ostatnie 2-3 miesiące są niepełne i mogą ulec rewizji.

Analiza ma charakter informacyjny - nie stanowi wyceny nieruchomości ani porady inwestycyjnej. RCN nie zawiera informacji o standardzie lokali. Ten barometr cen aktualizujemy co miesiąc; następna aktualizacja: wrzesień 2026.