Aktualne ceny mieszkań w Pruszkowie. Zobacz, ile przeciętnie płacono za metr nieruchomości do końca sierpnia 2026

Barometr cen, wrzesień 2026. W ostatnich 12 miesiącach za metr kwadratowy mieszkania w Pruszkowie płacono przeciętnie 13 047 zł. To wzrost o +5,4%, czyli o +667 zł wobec średniej z 2025 r. Analiza opiera się na cenach transakcyjnych z aktów notarialnych w Rejestrze Cen Nieruchomości, a nie na stawkach ofertowych z ogłoszeń. Pokazuje więc faktycznie zawarte transakcje.

Spis treści:

• Ceny mieszkań w Pruszkowie: najważniejsze liczby
• Nowe mieszkanie od dewelopera czy z rynku wtórnego?
• Ile kosztuje kawalerka, a ile duże mieszkanie?
• Mapa cen: gdzie najdrożej, a gdzie najtaniej
• Ceny mieszkań przy konkretnych ulicach
• Ceny działek w Pruszkowie
• Ile naprawdę kosztuje zakup: PCC, notariusz, opłaty
• Jak zmieniały się ceny od 2019 roku
• Pruszków na tle regionu: gdzie za metr płaci się mniej
• Najczęstsze pytania
• Metodologia

Ceny mieszkań w Pruszkowie: najważniejsze liczby

• 13 047 zł/m² - mediana ceny mieszkań
• +5,4% - zmiana wobec średniej z 2025 r. (+667 zł na metrze)
• 10 900-14 760 zł/m² - w tych widełkach zawierała się połowa wszystkich transakcji
• 650 000 zł - typowa cena zakupu; typowe mieszkanie miało 50 m²
• +121% - o tyle podrożał metr od 2019 r. (średnio +12,0% rocznie)
• rejon Ostoja - najdroższa część miasta: 14 342 zł/m²

Mediana na poziomie 13 047 zł/m² oznacza, że połowa zarejestrowanych cen transakcyjnych była wyższa, a połowa niższa. Przedział od 10 900 zł/m² do 14 760 zł/m² dobrze pokazuje rozpiętość lokalnego rynku: na końcową cenę wpływają przede wszystkim lokalizacja, metraż i standard lokalu.

Nowe mieszkanie od dewelopera czy z rynku wtórnego?

Nowe mieszkania od deweloperów były o 0.6% droższe od lokali z rynku wtórnego - za metr płacono odpowiednio 13 098 zł i 13 025 zł. Różnica jest niewielka, co wskazuje na zbliżoną wycenę obu segmentów przez kupujących. Premia rynku pierwotnego zwykle wiąże się z nowym standardem i brakiem potrzeby natychmiastowego remontu, ale w tym przypadku nie zmieniła wyraźnie poziomu median.

Ile kosztuje kawalerka, a ile duże mieszkanie?

Najwyższą medianę osiągnęły kawalerki i małe mieszkania o powierzchni 25-35 m² - 14 339 zł/m². W największych lokalach, od 90 m² do 120 m², mediana wyniosła 8 669 zł/m². Małe metraże zwykle są droższe w przeliczeniu na metr, ponieważ niższa całkowita cena zakupu poszerza grupę potencjalnych nabywców.

Mapa cen: gdzie najdrożej, a gdzie najtaniej

Najdroższą częścią miasta pozostaje rejon Ostoja z medianą 14 342 zł/m². Najniższą wartość odnotowano w rejonie Malichy - 8 427 zł/m². Różnica między tymi rejonami sięga 70%, co potwierdza, że lokalizacja pozostaje jednym z podstawowych czynników różnicujących ceny mieszkań w Pruszkowie.

* w rejestrze niewiele danych dla tej okolicy - wartość orientacyjna

Ceny mieszkań przy konkretnych ulicach

Najczęściej zmieniały właściciela mieszkania przy:

• ul. Staszica - mediana 15 432 zł/m²
• ul. Bohaterów Warszawy - mediana 13 161 zł/m²
• ul. Chopina F. - mediana 14 291 zł/m²

Wśród ulic o żywym obrocie najwyższe ceny osiągała ul. Staszica - 15 432 zł/m². Najniższa mediana dotyczyła ul. Bohaterów Warszawy i wyniosła 13 161 zł/m². Różnica to 2 271 zł na metrze, dlatego wykaz transakcji warto czytać w połączeniu z konkretną lokalizacją, a nie wyłącznie przez pryzmat średniej dla całego miasta.

Ceny działek w Pruszkowie

Mediana ceny działek z ostatnich 24 miesięcy wyniosła 1 060 zł/m², a typowa sprzedawana parcela miała 710 m². To odrębny segment rynku, w którym cenę silnie różnicują między innymi położenie i możliwości zagospodarowania gruntu.

Ile naprawdę kosztuje zakup: PCC, notariusz, opłaty

Kupując typowe mieszkanie za 650 000 zł z rynku wtórnego, poza ceną trzeba doliczyć koszty okołozakupowe. Podatek PCC w wysokości 2% to około 13 000 zł. Nie zapłacą go osoby kupujące swoje pierwsze mieszkanie. Maksymalna taksa notarialna może wynieść do około 4 145 zł z VAT, przy czym stawki są negocjowalne, a opłaty sądowe za wpisy do księgi wieczystej to 300 zł. Przy zakupie od dewelopera PCC nie występuje - cena zawiera VAT.

Jak zmieniały się ceny od 2019 roku

Historia cen od 2019 r. pokazuje silną zmianę poziomu rynku. Mediana metra kwadratowego wzrosła z 5 901 zł do 13 047 zł, czyli łącznie o +121%. Średnie tempo wyniosło +12,0% rocznie. Bieżące pytanie o to, o ile wzrosły ceny, ma więc odpowiedź wyraźnie dodatnią, choć ostatnia zmiana o +5,4% jest niższa od średniego tempa z całego okresu.

Pruszków na tle regionu: gdzie za metr płaci się mniej

Mediana dla miast województwa mazowieckiego objętych monitoringiem wynosi 11 009 zł/m². W Pruszkowie jest zatem o 2 038 zł drożej na metrze.

A jak wypadają najbliższe miasta z naszego monitoringu?

W położonym 4 km dalej mieście Piastów metr był o 2 010 zł tańszy. Pruszków utrzymuje więc cenową premię względem wskazanych pobliskich rynków.

Komentarz analityczny

Lokalna dynamika pozostaje dodatnia, ale wyraźnie spokojniejsza od średniej z historii miasta. Wzrost o +5,4% i +667 zł/m² wobec 2025 r. jest niższy niż średnie tempo +12,0% rocznie od 2019 r. Mediana 13 047 zł/m² wskazuje na utrzymanie wysokiego poziomu cen transakcyjnych, a nie na powrót do stawek z początku analizowanego okresu.

Na sytuację nabywców może wpływać poziom stóp procentowych. Stopa referencyjna NBP wynosiła 3,75% we wrześniu 2026 r., po cięciu o 25 pb (NBP / opracowania rynkowe z 2026 r.). Niższy koszt pieniądza może poprawiać dostępność kredytu, a tym samym wzmacniać popyt także w miastach sąsiadujących z największymi ośrodkami zatrudnienia.

Po stronie podaży w Polsce deweloperzy ukończyli w I kw. 2026 26,1 tys. mieszkań, o 5,9% mniej niż rok wcześniej. Łącznie oddano 45,2 tys. mieszkań, o 1,4% mniej r/r, a rozpoczęto budowę 49,4 tys. mieszkań, o 11,4% mniej r/r (GUS, Residential construction in the period of January-March 2026). Mniejsza aktywność budowlana nie przekłada się automatycznie na lokalne ceny, ale przy stabilnym popycie może ograniczać presję na ich spadek.

Czy ceny wzrosną, czy spadną i co dalej z cenami? Twardych prognoz nie stawiamy. Jeśli poprawa dostępności kredytów będzie wspierać popyt, a podaż nowych lokali pozostanie ograniczona, ceny transakcyjne mogą utrzymywać się na wysokim poziomie. Jeśli natomiast popyt osłabnie, większe znaczenie może zyskać konkurencja między lokalami o różnym standardzie i położeniu.

Najczęstsze pytania

Ile kosztuje metr kwadratowy mieszkania w Pruszkowie?

Mediana z ostatnich 12 miesięcy to 13 047 zł/m², a połowa cen transakcyjnych mieściła się między 10 900 zł/m² a 14 760 zł/m².

Czy ceny mieszkań w Pruszkowie rosną, czy spadają?

Ceny rosną: mediana jest o +5,4%, czyli o +667 zł/m², wyższa niż średnia z 2025 r.

Która część miasta jest najdroższa, a gdzie kupię najtaniej?

Najdroższy jest rejon Ostoja z medianą 14 342 zł/m², a najniższa mediana dotyczy rejonu Malichy - 8 427 zł/m².

Ile kosztuje kawalerka lub małe mieszkanie w Pruszkowie?

W segmencie 25-35 m² mediana wyniosła 14 339 zł/m². Lokal o powierzchni około 30 m² to wydatek rzędu 430 170 zł.

Czy mieszkanie od dewelopera jest droższe niż z rynku wtórnego?

Tak, rynek pierwotny był o 0.6% droższy: mediana wyniosła 13 098 zł/m², wobec 13 025 zł/m² na rynku wtórnym.

Ile kosztuje działka w Pruszkowie?

Mediana ceny działki z ostatnich 24 miesięcy wyniosła 1 060 zł/m², a typowa parcela miała 710 m².

Metodologia

Analiza powstała na podstawie Rejestru Cen Nieruchomości (RCN) prowadzonego przez starostwo powiatowe i udostępnianego przez GUGiK w serwisie geoportal.gov.pl - to rzeczywiste ceny transakcyjne z aktów notarialnych, nie ceny ofertowe. Podstawą tego opracowania jest 323 transakcji mieszkaniowych z ostatnich 12 miesięcy (mieszkania 25-120 m² z aktów jednolokalowych; filtr 1500-30 000 zł/m² odcina garaże, transakcje pakietowe i symboliczne). Podajemy mediany - odporne na skrajne akty.

Tam, gdzie rejestr zawiera niewiele wpisów dla danej okolicy lub segmentu, wartość oznaczamy jako orientacyjną, a przy skrajnie małej liczbie danych w ogóle jej nie publikujemy. Dla części zestawień o rzadszych transakcjach analiza obejmuje dłuższy okres (do 24 miesięcy lub od 2019 r.), aby wynik był stabilny.

Podział miasta na rejony oparto na zwyczajowych nazwach z map OpenStreetMap (© OpenStreetMap contributors, licencja ODbL); granice są orientacyjne i nie są to jednostki administracyjne.

Stan danych: 2026-05-05; wpisy trafiają do rejestru z opóźnieniem do kilku tygodni, więc ostatnie 2-3 miesiące są niepełne i mogą ulec rewizji.

Analiza ma charakter informacyjny - nie stanowi wyceny nieruchomości ani porady inwestycyjnej. RCN nie zawiera informacji o standardzie lokali. Ten barometr cen aktualizujemy co miesiąc; następna aktualizacja: październik 2026.