Aktualne ceny mieszkań w mieście Brwinów. Zobacz, ile przeciętnie płacono za metr nieruchomości do końca lipca 2026

Barometr cen, sierpień 2026. Za metr kwadratowy mieszkania w mieście Brwinów płacono w ostatnich 12 miesiącach przeciętnie 10 267 zł. To wzrost o +5,6%, czyli +540 zł na metrze, wobec średniej z 2025 r. Analiza opiera się na cenach transakcyjnych z aktów notarialnych w Rejestrze Cen Nieruchomości, a nie na cenach ofertowych z ogłoszeń. Pokazuje więc faktyczne kwoty zapisane w dokumentach sprzedaży.

Spis treści:

• Ceny mieszkań w mieście Brwinów: najważniejsze liczby
• Nowe mieszkanie od dewelopera czy z rynku wtórnego?
• Ile kosztuje kawalerka, a ile duże mieszkanie?
• Mapa cen: gdzie najdrożej, a gdzie najtaniej
• Ceny mieszkań przy konkretnych ulicach
• Ceny działek w mieście Brwinów
• Ile naprawdę kosztuje zakup: PCC, notariusz, opłaty
• Jak zmieniały się ceny od 2019 roku
• Brwinów na tle regionu: gdzie za metr płaci się mniej
• Najczęstsze pytania
• Metodologia

Ceny mieszkań w mieście Brwinów: najważniejsze liczby

• 10 267 zł/m² - mediana ceny mieszkań
• +5,6% - zmiana wobec średniej z 2025 r. (+540 zł na metrze)
• 9 122-12 127 zł/m² - w tych widełkach zawierała się połowa wszystkich transakcji
• 600 972 zł - typowa cena zakupu; typowe mieszkanie miało 61 m²
• +62% - o tyle podrożał metr od 2021 r. (średnio +10,1% rocznie)
• rejon Zatrudy - najdroższa część miasta: 11 028 zł/m²

Wykaz transakcji wskazuje na rynek z zauważalnym zróżnicowaniem cen. Rozpiętość między dolnym a górnym kwartylem wynosi 3 005 zł/m², co odzwierciedla znaczenie lokalizacji, metrażu oraz standardu poszczególnych lokali.

Nowe mieszkanie od dewelopera czy z rynku wtórnego?

Nowe mieszkania od deweloperów były o 11.5% tańsze od lokali z rynku wtórnego. Za metr na rynku pierwotnym płacono 9 692 zł, wobec 10 953 zł na rynku wtórnym.

Taka relacja może wynikać ze struktury sprzedawanych mieszkań. Oferta deweloperska częściej obejmuje lokale na wcześniejszym etapie realizacji albo w projektach o większej skali, podczas gdy na rynku wtórnym do ceny trafiają również cechy gotowego lokalu i jego najbliższego otoczenia.

Ile kosztuje kawalerka, a ile duże mieszkanie?

* w rejestrze niewiele danych dla tego przedziału - wartość orientacyjna

Najwyższą medianę osiągnęły mieszkania o powierzchni 35-45 m², gdzie metr kosztował 11 719 zł. W największych lokalach o powierzchni 90-120 m² mediana wyniosła 8 348 zł/m², czyli o 3 371 zł/m² mniej.

Cena metra zwykle rośnie wraz ze zmniejszaniem się lokalu, ponieważ nabywcy płacą również za dostępność całej nieruchomości przy niższej cenie całkowitej. W Brwinów ten mechanizm jest widoczny przede wszystkim w segmencie małych mieszkań.

Mapa cen: gdzie najdrożej, a gdzie najtaniej

Najdroższą częścią miasta pozostaje rejon Zatrudy, gdzie mediana wyniosła 11 028 zł/m². W rejonie Pszczelin było to 9 965 zł/m², a różnica między tymi rejonami sięga 11%.

* w rejestrze niewiele danych dla tej okolicy - wartość orientacyjna

Zestawienie pokazuje, że lokalne różnice są większe niż zmiana całomiejskiej mediany wobec 2025 r. Dla kupującego oznacza to, że wybór rejonu może mieć większe znaczenie dla ceny niż krótkookresowa dynamika całego miasta.

Ceny mieszkań przy konkretnych ulicach

Najczęściej zmieniały właściciela mieszkania przy:

• ul. Pszczelińska - mediana 11 905 zł/m²
• ul. Imbirowa - mediana 9 848 zł/m²
• ul. Sportowa - mediana 10 785 zł/m²

Wśród ulic o żywym obrocie najwyższe ceny osiągała ul. Pszczelińska, z medianą 11 905 zł/m². Przy ul. Imbirowa mediana wyniosła 9 848 zł/m², czyli o 2 057 zł/m² mniej. Ten rozjazd potwierdza, że miejski barometr nie zastępuje analizy konkretnej lokalizacji.

Ceny działek w mieście Brwinów

Mediana ceny działek z ostatnich 24 miesięcy wyniosła 645 zł/m², a typowa sprzedawana parcela miała 1 039 m². Segment gruntów pozostaje odrębną częścią rynku nieruchomości, ponieważ na poziom cen wpływają między innymi lokalizacja i powierzchnia działki.

Ile naprawdę kosztuje zakup: PCC, notariusz, opłaty

Kupując typowe mieszkanie za 600 972 zł z rynku wtórnego, poza ceną należy uwzględnić koszty okołozakupowe. Podatek PCC w wysokości 2% to około 12 019 zł, przy czym nie płacą go osoby kupujące swoje pierwsze mieszkanie. Maksymalna taksa notarialna wynosi do około 3 904 zł z VAT, a opłaty sądowe za wpisy do księgi wieczystej to 300 zł.

Przy zakupie od dewelopera PCC nie występuje, ponieważ cena zawiera VAT. Różnica w kosztach transakcyjnych powinna być analizowana razem z ceną metra, a nie jako samodzielny argument przy wyborze rynku.

Jak zmieniały się ceny od 2019 roku

Historia cen od 2019 r. pokazuje silny wzrost po 2021 r. Mediana metra kwadratowego w mieście Brwinów wzrosła z 6 351 zł do 10 267 zł, czyli łącznie o +62%. Średnie tempo wyniosło +10,1% rocznie.

Pytanie, o ile wzrosły ceny, ma więc w Brwinów wyraźną odpowiedź w dłuższym horyzoncie. Bieżący wzrost o +5,6% jest jednak niższy od średniego tempa od 2021 r.

Brwinów na tle regionu: gdzie za metr płaci się mniej

Mediana dla miast województwa mazowieckiego objętych monitoringiem wynosi 9 674 zł/m². W mieście Brwinów jest więc o 593 zł/m² drożej.

A jak wypadają najbliższe miasta z naszego monitoringu?

W położonym 6 km dalej Pruszkowie metr był o 2 129 zł droższy. Z kolei w oddalonym o 8 km Grodzisku Mazowieckim różnica wynosiła tylko -1,5%, co wskazuje na zbliżony poziom cen transakcyjnych.

Komentarz analityczny

Lokalna dynamika pozostaje dodatnia: mediana 10 267 zł/m² jest o +5,6% i +540 zł/m² wyższa niż średnia z 2025 r. Jednocześnie obecne tempo jest niższe od średniej +10,1% rocznie od 2021 r., gdy ceny wzrosły łącznie o +62%. Wykres wskazuje zatem na dalszy wzrost poziomu cen, ale wolniejszy niż w całym okresie od 2021 r.

Na największych rynkach kraju średnia cena ofertowa mieszkań na rynku pierwotnym przekroczyła w II kwartale 2026 r. 16 tys. zł/m² i była wyższa o 7% rok do roku. Na rynku wtórnym wyniosła 15,5 tys. zł/m², rosnąc o 3% rok do roku (Otodom / raport o rynku mieszkaniowym, II kw. 2026). W I kwartale 2026 r. ceny pierwotne w największych aglomeracjach opisywano jako stabilne, z lokalnymi zmianami od około -1,2% do -1,4% oraz do +2,1% rok do roku, zależnie od miasta (PKO BP / Centrum Analiz, I kw. 2026).

Po stronie podaży w II kwartale 2026 r. do sprzedaży na 7 największych rynkach trafiło niespełna 9,9 tys. mieszkań, czyli o 28% mniej rok do roku (JLL / Rynek mieszkaniowy w Polsce, II kw. 2026). Mniejszy napływ nowej oferty może ograniczać presję na obniżki cen, zwłaszcza tam, gdzie popyt utrzymuje się na stabilnym poziomie. W Brwinów istotne jest przy tym, że lokale deweloperskie były tańsze o 11.5% od wtórnych, co może kierować część popytu właśnie do segmentu pierwotnego.

Czy ceny wzrosną, czy spadną i co dalej z cenami? Twardych prognoz nie stawiamy. Jeśli podaż nowych mieszkań będzie nadal ograniczona, a popyt pozostanie aktywny, wzrost cen może się utrzymywać. Jeśli natomiast oferta będzie rosła szybciej niż liczba kupujących, rynek może przejść w fazę stabilizacji.

Najczęstsze pytania

Ile kosztuje metr kwadratowy mieszkania w mieście Brwinów?

Mediana z ostatnich 12 miesięcy wynosi 10 267 zł/m², a połowa cen transakcyjnych mieściła się między 9 122 zł/m² a 12 127 zł/m².

Czy ceny mieszkań w mieście Brwinów rosną, czy spadają?

Ceny rosną: mediana jest o +5,6%, czyli o +540 zł/m², wyższa niż średnia z 2025 r.

Która część miasta jest najdroższa, a gdzie kupię najtaniej?

Najwyższą medianę wśród rejonów z pełniejszym obrazem rynku notuje rejon Zatrudy - 11 028 zł/m². W rejonie Pszczelin mediana wynosi 9 965 zł/m².

Ile kosztuje kawalerka lub małe mieszkanie w mieście Brwinów?

W segmencie 25-35 m² mediana wyniosła 9 942 zł/m², a dla mieszkań o powierzchni 35-45 m² - 11 719 zł/m².

Czy mieszkanie od dewelopera jest droższe niż z rynku wtórnego?

Nie. Mediana na rynku pierwotnym wyniosła 9 692 zł/m², a na wtórnym 10 953 zł/m², co oznacza różnicę 11.5%.

Ile kosztuje działka w mieście Brwinów?

Mediana ceny działek wynosi 645 zł/m², a typowa sprzedawana parcela ma 1 039 m².

Metodologia

Analiza powstała na podstawie Rejestru Cen Nieruchomości (RCN) prowadzonego przez starostwo powiatowe i udostępnianego przez GUGiK w serwisie geoportal.gov.pl - to rzeczywiste ceny transakcyjne z aktów notarialnych, nie ceny ofertowe. Podstawą tego opracowania jest 99 transakcji mieszkaniowych z ostatnich 12 miesięcy (mieszkania 25-120 m² z aktów jednolokalowych; filtr 1500-30 000 zł/m² odcina garaże, transakcje pakietowe i symboliczne). Podajemy mediany - odporne na skrajne akty.

Tam, gdzie rejestr zawiera niewiele wpisów dla danej okolicy lub segmentu, wartość oznaczamy jako orientacyjną, a przy skrajnie małej liczbie danych w ogóle jej nie publikujemy. Dla części zestawień o rzadszych transakcjach analiza obejmuje dłuższy okres (do 24 miesięcy lub od 2019 r.), aby wynik był stabilny.

Podział miasta na rejony oparto na zwyczajowych nazwach z map OpenStreetMap (© OpenStreetMap contributors, licencja ODbL); granice są orientacyjne i nie są to jednostki administracyjne.

Stan danych: 2026-05-20; wpisy trafiają do rejestru z opóźnieniem do kilku tygodni, więc ostatnie 2-3 miesiące są niepełne i mogą ulec rewizji.

Analiza ma charakter informacyjny - nie stanowi wyceny nieruchomości ani porady inwestycyjnej. RCN nie zawiera informacji o standardzie lokali. Ten barometr cen aktualizujemy co miesiąc; następna aktualizacja: wrzesień 2026.