Pruszków od lat jest traktowany jako tańsza alternatywa dla Warszawy, ale ceny mieszkań w tym podwarszawskim mieście mocno wzrosły. Średnia cena m² przekroczyła już 9 500 zł, a tanie mieszkania na sprzedaż w Pruszkowie pojawiają się coraz rzadziej. Największym zainteresowaniem cieszą się mieszkania 2- i 3-pokojowe z rynku wtórnego oraz oferty bez pośredników. Czy warto dziś kupić mieszkanie w Pruszkowie i gdzie szukać najlepszych okazji?
Dlaczego mieszkania na sprzedaż w Pruszkowie drożeją szybciej niż w wielu innych miastach
Rynek nieruchomości w Pruszkowie od kilku lat znajduje się w czołówce pod względem dynamiki wzrostu cen, nie tylko w skali Mazowsza, ale i całego kraju. Jeszcze w 2020 roku średnia cena m² mieszkania w Pruszkowie na rynku wtórnym wynosiła około 6 800 zł. Na początku 2025 roku jest to już ponad 11 200 zł/m², a w segmencie nowych inwestycji średnia cena przekracza 12 300 zł/m². Ten wzrost o ponad 60% w ciągu pięciu lat jest jednym z najwyższych w Polsce, a przyczyny takiej sytuacji są bardzo konkretne.
Przede wszystkim Pruszków stał się jedną z najbardziej pożądanych lokalizacji dla osób pracujących w Warszawie. Bliskość stolicy (niespełna 17 km do Śródmieścia) oraz doskonała komunikacja kolejowa (SKM, KM) sprawiły, że miasto stało się alternatywą dla warszawskich dzielnic-sypialni. Dziś czas dojazdu do centrum Warszawy pociągiem wynosi zaledwie 20 minut, a ceny mieszkań w Pruszkowie są wciąż niższe niż w stolicy.
Drugim kluczowym czynnikiem jest ograniczona podaż. W latach 2020–2024 w Pruszkowie oddano do użytkowania mniej niż 3 000 nowych mieszkań, co przy rosnącym napływie ludności (szacuje się, że populacja miasta wzrosła o ponad 5 000 osób w ciągu pięciu lat) nie zaspokoiło rosnącego popytu. Deweloperzy borykają się również z ograniczoną dostępnością gruntów pod nowe inwestycje, co dodatkowo winduje ceny.
Na wzrost cen wpływa również czynnik inwestycyjny. Bliskość Warszawy sprawia, że Pruszków stał się atrakcyjną lokalizacją dla osób kupujących mieszkania pod wynajem. Średnia stopa zwrotu z wynajmu mieszkań w Pruszkowie w 2024 roku oscylowała wokół 6,1% rocznie, co przy relatywnie niższych cenach niż w Warszawie przyciągało inwestorów.
Czy rynek wtórny w Pruszkowie wciąż jest tańszy niż nowe inwestycje i gdzie szukać okazji
Mimo dynamicznych wzrostów cen, rynek wtórny w Pruszkowie nadal pozostaje wyraźnie tańszy od mieszkań oferowanych w nowych inwestycjach. Na początku 2025 roku średnia cena m² mieszkania na rynku wtórnym w mieście wynosi około 11 200 zł, podczas gdy w nowych budynkach stawka ta przekracza 12 300 zł/m². Różnica na poziomie 8–10% utrzymuje się od kilku lat, jednak w przypadku mieszkań w centralnych dzielnicach lub o podwyższonym standardzie, rozbieżność może być nawet większa.
Jeżeli szukacie okazji, warto zwrócić uwagę na starsze osiedla, takie jak Osiedle Staszica, Bolesława Prusa czy Tysiąclecia. To właśnie tam najczęściej pojawiają się oferty mieszkań w blokach z lat 70. i 80., często w stanie do remontu, z ceną poniżej 10 500 zł/m². Również w rejonie ul. Kraszewskiego i Wojska Polskiego możecie znaleźć mieszkania z rynku wtórnego w przystępniejszych cenach, zwłaszcza jeśli jesteście gotowi na odświeżenie lokalu.
Taniej można także kupić mieszkanie w północnej części Pruszkowa, w rejonie Żbikowa i Gąsina, gdzie infrastruktura jest mniej rozwinięta, ale ceny m² są średnio o 12–15% niższe niż w centrum miasta. Właśnie w tych lokalizacjach pojawiają się ogłoszenia typu „mieszkanie na sprzedaż Pruszków okazja”, jednak konkurencja o te oferty jest bardzo duża.
Warto śledzić również lokalne przetargi spółdzielni mieszkaniowych oraz oferty sprzedaży mieszkań bez pośredników — w Pruszkowie stanowią one około 35% wszystkich transakcji na rynku wtórnym. W takich przypadkach można liczyć na nieco niższą cenę ofertową lub większą elastyczność w negocjacjach.
